Cette faute peut forcer le propriétaire à payer les frais de remise en état du logement

Un propriétaire peut se retrouver à payer les frais de remise en état d’un logement… même si les dégradations ont été causées par le locataire. La Cour de cassation a récemment rendu une décision importante qui rappelle une règle simple : sans preuve valable de l’état du logement à la sortie du locataire, le propriétaire est responsable.

Le bailleur condamné à verser 1539 euros à cause de cette erreur.

Dans cette affaire, le bailleur réclamait à son locataire la prise en charge de la remise en état d’un jardin mal entretenu. Selon lui, ce dernier ne s’était pas donné la peine de désherber l’espace extérieur. Mais la justice a estimé que le propriétaire n’avait pas respecté la procédure légale pour prouver cette dégradation.

Résultat : il a donc été contraint de rembourser 1 539 € au locataire, correspondant au dépôt de garantie ainsi qu’aux pénalités de retard.

L’importance de l’état des lieux

Le locataire doit réparer les dégradations commises au cours du bail. La loi du 6 juillet 1989 qui encadre les rapports locatifs stipule que le locataire doit « répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ».

L’état des lieux de sortie est la clé pour déterminer qui doit payer les réparations. En France, la loi du 6 juillet 1989 stipule que le locataire doit « répondre des dégradations » commises durant la durée du bail, « à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ».

Mais encore faut-il pouvoir prouver ces dégradations. Dans ce cas précis, l’état des lieux de sortie avait été réalisé unilatéralement par le mandataire du propriétaire, sans la présence du locataire. La Cour de cassation a donc jugé ce document non valable.

Comment éviter ce piège légal ?

Sans état des lieux signé par les deux parties ou réalisé par un commissaire de justice, aucune retenue sur le dépôt de garantie n’est légale. La justice considérera que le logement a été rendu en bon état, même si ce n’est pas le cas.

« Le bailleur n’apporte pas la preuve d’un état des lieux de sortie réalisé à l’amiable », ont estimé les juges, précisant que le propriétaire n’avait pas non plus tenté d’organiser la procédure par lettre recommandée ni fait appel à un commissaire de justice, peut-on lire dans les colonnes du Figaro Immobilier.

L’absence d’un état des lieux correctement établi a renversé la charge de la preuve et donné raison au locataire.