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Signer une promesse de vente immobilière n’est pas un acte anodin. Même sans avoir versé l’indemnité d’immobilisation (généralement 10 % du prix), un acquéreur peut être tenu pour responsable si la transaction échoue sans motif légitime. C’est ce que rappelle une récente décision de la cour d’appel de Grenoble, qui a condamné un acheteur à verser 93 000 € après avoir annulé une vente de prestige.
Promesse de vente sans dépôt de garantie : attention à la lourde facture judiciaire !
Dans cette affaire, l’acheteur s’était engagé à acquérir un bien immobilier estimé à 2,8 millions d’euros. Cette promesse de vente, signée sans condition suspensive de crédit, incluait une maison et deux villas. L’agence immobilière mandatée devait percevoir une commission de 100 000 €. Or, l’acheteur n’a jamais versé les 270 000 € de dépôt de garantie prévus au compromis.
Pensant que son absence de versement rendait l’accord caduc, il a cru pouvoir se désengager sans conséquences. Le Tribunal de grande instance de Valence lui avait d’abord donné gain de cause. Mais la cour d’appel a tranché autrement.
À voirRappel de plusieurs paquets de pâtes bio vendues dans des enseignes partout en FranceComme l’explique Me Gabriel Neu-Janicki, avocat spécialisé en droit immobilier, la jurisprudence reconnaît le droit pour un agent immobilier d’obtenir une indemnisation « en cas de perte de chance de percevoir sa commission », si l’acheteur annule la vente fautivement.
« L’agent immobilier peut obtenir réparation de la perte de chance de percevoir sa commission lorsque l’acquéreur renonce à la vente faute de dépôt de garantie », peut-on lire sur le blog du cabinet spécialisé en droit immobilier.
Tel que rappelé dans l’Article 1240 du Code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.»
À voirImmobilier locatif : 1 locataire sur 4 falsifie son dossier — les 3 faux documents les plus courantsEn l’absence de motif légitime, la justice a considéré que le non-versement du dépôt était une faute contractuelle, responsable de l’échec de la vente. L’agent immobilier a donc pu réclamer une compensation.
Les juges ont estimé cette perte de chance à 80 %, soit 80 000 €. À cette somme s’ajoutent 11 000 € de frais engagés pour « les visites, démarches et rédaction du compromis », ainsi que 2 000 € de frais de justice. Au total, la condamnation atteint 93 000 €.
Une leçon pour tous les acheteurs
Ce cas rappelle l’importance de respecter les engagements pris dans une promesse de vente. L’indemnité d’immobilisation, souvent considérée à tort comme facultative, garantit bien au vendeur une compensation si l’acheteur se rétracte sans justification.
En la versant, l’acheteur sécurise par ailleurs son droit d’acheter le bien pendant une durée définie. Si la vente se conclut, cette somme est déduite du prix. Sinon, le vendeur peut la conserver.
À voirLeroy Merlin victime d’escroqueries : 11 fraudes qui piègent les clients« L’indemnisation est strictement proportionnelle à la chance perdue, et ne saurait égaler l’intégralité de la commission espérée. », ajoute Me Neu-Janicki.
