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Effectivement, le locataire est en droit de refuser toute augmentation du loyer si aucune clause de révision n’a été prévue dans le bail initial. La loi encadre très strictement les conditions dans lesquelles un propriétaire peut ajuster le montant du loyer en cours de contrat.
En l’absence de clause, le loyer est gelé
La loi du 6 juillet 1989, qui régit les baux d’habitation à usage de résidence principale, précise dans son article 17-1 que la révision du loyer n’est autorisée que si elle est expressément stipulée dans le contrat de location.
Cette clause doit indiquer clairement la périodicité de la révision (généralement annuelle) ainsi que l’indice de référence des loyers (IRL) applicable, publié par l’Insee.
Lorsque cette clause est absente ou incomplète, aucune revalorisation du loyer n’est possible. Même si l’indice IRL évolue à la hausse ou que les charges du propriétaire augmentent, cela ne constitue pas une justification légale pour exiger une hausse. En pratique, le loyer reste figé durant toute la durée du bail, quelle que soit son évolution sur le marché locatif.
À voirFraude aux paiements : carte bancaire, MOTO et chèque restent les plus exposésLa jurisprudence est claire : le silence du contrat empêche toute augmentation. La Cour de cassation l’a rappelé à plusieurs reprises : sans clause valable, le locataire n’a aucune obligation d’accepter une hausse (arrêt du 10 mai 2001, n°99-16.188).
Une clause vide ou mal remplie = pas de révision
Même si le contrat contient une clause de révision, mais que celle-ci est incomplète (par exemple, sans date ni indice), elle est considérée comme nulle.
Les tribunaux estiment alors que les parties ont volontairement renoncé à toute hausse, surtout si les autres rubriques du bail sont correctement renseignées. Dans ce cas, le locataire est tout à fait dans son droit de refuser toute tentative d’augmentation.
Peut-on ajouter une clause en cours de bail ?
Non, pas sans l’accord du locataire. Pour intégrer une clause de révision après la signature du contrat, il faut un avenant signé par les deux parties. Même avec cet accord, la révision ne s’appliquera qu’à partir de la date de signature de l’avenant, et jamais rétroactivement.
Et lors du renouvellement du bail ?
Lors d’un renouvellement, une clause de révision peut être ajoutée, mais seulement avec l’accord du locataire. Elle ne peut en aucun cas être imposée unilatéralement.
Cas particulier : logements F ou G
Depuis la loi Climat et Résilience, les logements classés F ou G au DPE sont concernés par un gel automatique des loyers. Cela veut dire qu’aucune révision n’est possible, même si une clause existe, tant que le bien n’a pas été rénové pour atteindre au moins la classe E.
