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Acheter un bien immobilier sans forcément passer par la banque est tout à fait possible. Peu d’épargnants le savent, mais l’assurance vie peut servir de levier pour financer un achat sans crédit, grâce à un mécanisme baptisé avance sur contrat. Un montage simple, rapide et fiscalement avantageux. Décryptage.
Qu’est-ce qu’une avance sur assurance vie ?
L’avance sur contrat, prévue par le Code des assurances, permet à un souscripteur de récupérer une partie de son épargne sous forme de prêt accordé par son assureur. Il ne s’agit pas d’un retrait, mais bien d’une avance d’argent garantie par le capital investi. C’est comme si vous vous prêtiez de l’argent à vous-même, sans réduire la valeur de votre contrat.
Jusqu’à 80 % de la valeur du fonds en euros peut être mobilisée (et environ 60 à 70 % pour les unités de compte). L’épargne continue à produire des intérêts, tout en vous permettant d’utiliser une partie du capital.
Pourquoi préférer une avance à un rachat partiel ?
« Contrairement au rachat, l’avance ne réduit pas la valeur du contrat à hauteur du montant retiré », souligne Graziella Tecli, ingénieur Banque Privée à la Banque Populaire Auvergne Rhône Alpes.
À voirPeut-on détenir deux assurances vie (ou plus) ?« Les capitaux continuent donc à se valoriser » comme si de rien n’était. En plus, « l’avance en assurance vie n’entraîne aucun revenu imposable, elle reste donc neutre aussi bien sur le plan fiscal qu’en termes de prélèvements sociaux. »
Vous profitez donc de votre épargne tout en la laissant fructifier. Et c’est ce qui attire des profils comme Emmanuel, 48 ans, qui témoigne dans les colonnes du site spécialisé MoneyVox : « Je devais me reloger rapidement après mon divorce. J’avais un apport, mais pas suffisant pour acheter. Mon conseiller m’a parlé de l’avance sur assurance vie. Je ne connaissais pas du tout ce système. »
Des taux souvent plus bas qu’un prêt bancaire
En 2025, le taux d’une avance oscille « entre 2,5 % et 4 % », selon les contrats, alors que les crédits immobiliers sur vingt ans dépassent souvent 3,2 %. En parallèle, les fonds euros rapportent autour de 2,65 %. Au final, le coût réel s’en trouve tout de même très compétitif.
Emmanuel confirme : « Le taux de l’avance était plus bas qu’à la banque, et surtout, il n’y a pas d’assurance à souscrire. »
À voirDroits de succession : un don de 31 865 € venant d’un parent réduit-il l’abattement de 100 000 € ? La réponse d’une notaireAutre atout majeur : aucune mensualité imposée. « On rembourse quand on veut, en partie ou en totalité, et l’avance est renouvelable deux fois, jusqu’à neuf ans. »
« C’est clairement plus intéressant qu’un crédit à la consommation, ajoute Emmanuel. Je préférais mobiliser ce placement plutôt que de le casser ou de m’endetter davantage. »
Autre avantage pour les acheteurs pressés : les fonds sont débloqués en l’espace de dix jours ouvrés maximum, selon les assureurs. Une option idéale pour les indépendants, retraités ou nouveaux CDI généralement écartés par les banques.
À voirTaxe foncière : le chiffre qui donne un premier aperçu de sa hausse en 2026 pour tous les propriétaires« Je venais de signer un CDI, je sortais d’un divorce… Mon dossier aurait sans doute eu du mal à passer auprès d’une banque » assure Emmanuel.
Quelques limites à connaître
Ce dispositif reste temporaire. L’avance doit être remboursée sous six à neuf ans maximum. Si le contrat est très exposé aux marchés, « la garantie du capital peut s’éroder », met en garde MoneyVox. En cas de non-remboursement, l’assureur prélève directement sur l’épargne disponible.
