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Dans l’immobilier locatif, obtenir une indemnisation après des dégradations causées par un locataire n’est pas toujours simple. Certains assureurs multiplient Les prétextes pour retarder ou refuser le remboursement. Découvrez comment un propriétaire bailleur a obtenu gain de cause grâce à l’intervention du Médiateur de l’Assurance.
Immobilier locatif : quand un assureur refuse l’indemnisation des dégâts d’un locataire
En immobilier locatif, il arrive que des propriétaires se retrouvent confrontés à des refus d’indemnisation de la part de leur assureur après des dégradations causées par un locataire. Un bailleur dont le bien a subi 5 200 euros de dommages en a fait l’amère expérience.
L’assureur a d’abord rejeté la demande au motif que l’état des lieux fourni n’était pas signé par le locataire. La compagnie d’assurance réclame alors un constat d’huissier.
Un an plus tard, le propriétaire a transmis le constat demandé. L’assureur a de nouveau refusé, invoquant son caractère incomplet et « la transmission tardive des informations nécessaires à l’évaluation des dommages ».
À voirLes primes d’assurance auto flambent : ce moyen peu connu peut vous faire économiser jusqu’à 400 €Face à ce litige, le Médiateur de l’Assurance, Arnaud Chneiweiss, a tranché en faveur du propriétaire : « Un constat d’huissier, même réalisé après le départ du locataire, est un élément opposable et probant pour l’assureur dans la mise en œuvre de la garantie de dommages immobiliers ».
Assurance habitation : le Médiateur contraint l’assureur à indemniser les dommages
L’assureur avait également demandé des « justificatifs de rénovations » afin de calculer « la vétusté », bien que le contrat ne fixe aucun « délai précis » pour transmettre ces documents.
Le médiateur rappelle que c’est à « l’assureur d’initier les démarches nécessaires à l’évaluation des dommages » pour garantir une indemnisation efficace et sans retard. Il a donc invité l’assureur à examiner la demande et à indemniser le propriétaire en tenant compte des documents qui lui ont été délivrés.
Les pratiques courantes des assureurs pour bloquer les indemnisations
Certaines compagnies d’assurance utilisent régulièrement des motifs fallacieux pour réduire ou bloquer le remboursement des sinistres :
- Défaut d’entretien : un défaut d’entretien ou de réparation est souvent invoqué, mais les tribunaux considèrent généralement cette clause comme nulle si le défaut n’est pas directement à l’origine du sinistre.
- Déclaration hors délai : les contrats imposent un délai de déclaration (habituellement 5 jours), mais un retard n’entraîne une déchéance de garantie que si l’assureur démontre un préjudice réel.
- Déclaration non conforme : une description incorrecte du bien peut être utilisée pour réduire l’indemnisation, mais elle ne permet pas un refus total. Aussi, recommande l’association UFC-Que Choisir, « n’oubliez jamais à bien actualiser votre déclaration en cas de changement ».
- Dommages confondus ou indissociables : certains experts limitent le remboursement en imputant une partie des dégâts à des sinistres antérieurs. « Cette étrange affirmation ne repose sur aucun texte juridique. L’assureur doit prouver la cause de chaque dommage pour le dissocier des autres », explique l’association de défense des consommateurs.
- Indemnisation partielle : notamment en cas de dégât des eaux, certains experts ne remboursent que les zones touchées, ignorant le préjudice esthétique.
- Facteurs externes (ex. sécheresse) : certains motifs invoquent des causes naturelles ou environnementales pour refuser l’indemnisation, mais seule une expertise précise peut déterminer la cause réelle.
