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La transmission d’un bien immobilier à ses enfants est souvent motivée par un geste d’amour et de prévoyance. En outre, c’est aussi un moyen d’optimiser la fiscalité de la succession. Mais cela n’empêche malheureusement pas certains biens de devenir des cadeaux empoisonnés, cachant dettes et charges lourdes. Une ancienne notaire tire la sonnette d’alarme : il vaut parfois mieux refuser de transmettre certains patrimoines pour ne pas causer de problèmes à ses héritiers.
Pourquoi ne pas donner certains biens immobiliers à ses enfants ?
La transmission du patrimoine immobilier, si elle est bien préparée, permet généralement de réduire les coûts liés à la succession et d’éviter des frais fiscaux trop lourds.
Toutefois, il existe des biens immobiliers à éviter, car ils peuvent être porteurs de dettes ou de complications juridiques. Ces « patrimoines toxiques » peuvent transformer un héritage en véritable cauchemar.
Par exemple, une maison ou un appartement grevé d’hypothèques ou de dettes fiscales peut transférer ces charges au bénéficiaire.
À voirComment récupérer des centaines d’euros de taxe foncière grâce à ce mécanisme peu connuUne ancienne notaire rapporte le cas d’une cliente qui souhaitait transmettre deux appartements à sa fille. Ces biens localisés à Antibes, dans les Alpes-Maritimes, font tous deux d’environ 65 mètres carrés et estimés à 350 000 euros chacun. Ils rapportent 50 000 euros par an grâce à une location saisonnière.
Même s’ils semblaient rentables, ces biens étaient grevés d’hypothèques liées à des dettes non réglées au fisc. « Dans ce cas précis, ces dettes s’élevaient à 20 000 euros », se souvient Coralie Daven, ex-notaire, du cas de Laurence, 68 ans.
Les pièges de la succession à connaître
« Cette donation, censée lui être bénéfique, allait en réalité handicaper sa fille, explique-t-elle. Elle n’avait pas du tout les moyens d’assumer les dettes fiscales contractées par sa mère », poursuit la spécialiste.
« En cas de non-paiement, le Trésor aurait pu aller jusqu’à la saisie des biens et leur vente aux enchères, souligne Coralie Daven. D’autant plus, précise-t-elle, qu' »il n’y a pas de délai précis entre l’imposition d’une hypothèque sur un bien et la saisie ».
Cela se fait au cas pour cas selon le « montant de la dette, la situation financière du débiteur, et les discussions en cours avec l’administration fiscale. »
À voirLe gouvernement serre la vis sur les crédits à la consommation, une nouvelle loi en préparationEn cas de transmission sans vérification, le bénéficiaire peut hériter non seulement du bien, mais aussi des créances, amendes ou charges impayées. Ici, la fille de Laurence en aurait eu pour « plus de 41 000 euros » entre « la rédaction de l’acte et les droits de donation » (14 789 euros pour le premier et 26 411 euros pour le second).
Finalement, la transmission devient peu intéressante économiquement. « Laurence, qui disposait d’une petite retraite, voyait sa dette s’alourdir un peu plus chaque année, malgré ses revenus locatifs. Et elle s’apprêtait à régler plus du double du montant de ses dettes en frais de donation ».
Transmettre son patrimoine : un acte d’anticipation qui doit être réfléchi
Parfois, il peut être plus judicieux de vendre un bien immobilier toxique avant de transmettre le reste du patrimoine. « Si ma cliente avait vraiment voulu faire une donation à sa fille, elle aurait dû vendre un des appartements pour régler ses dettes au fisc et transmettre le second. Mais cette solution ne lui convenait pas. », regrette l’ancienne notaire.
Transmettre son patrimoine de son vivant reste une stratégie efficace pour limiter la facture fiscale et faciliter la succession. Mais cette démarche ne doit jamais être automatique ni précipitée.
À voirTaxe foncière : « pourquoi je n’ai rien reçu alors que mes voisins ont déjà leur avis 2025 ? »« Après réflexion», Laurence a réalisé qu’il valait mieux renoncer à transmettre un patrimoine immobilier à risques, confie Coralie Daven. Quelques semaines plus tard, elle a finalement pris la bonne décision.
