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Dans Le Figaro Immobilier, une ex-notaire revient sur le cas d’un couple ayant réduit les droits de succession sur leur maison niçoise de 800 000 €, grâce à un montage bien pensé.
Une manœuvre juridique gagnante
« Cette méthode a été un vrai avantage pour ses enfants.« , révèle auprès du Figaro Immobilier, Coralie Daven, ancienne notaire et créatrice d’une plateforme dédiée à la compréhension du droit.
Transmettre un bien immobilier à ses enfants sans alourdir la facture fiscale est possible. Une famille niçoise en a fait l’expérience en optimisant la succession de leur maison estimée à 800 000 €. Résultat : 18 000 € d’économies par enfant sur les droits de succession.
Tout commence en 1997, lorsque Xavier*, avocat et propriétaire de plusieurs biens, épouse Juliette* sous le régime de la séparation de biens. Juliette, sans patrimoine personnel, s’installe avec lui dans une maison achetée avant le mariage, à Nice.
À voirVoici votre manque à gagner avec le gel des retraites de base et de la complémentaire Agirc-ArrcoAvec 13 ans d’écart et des soucis de santé pour Xavier, le couple a préféré anticiper leur succession si jamais le mari venait à décéder avant la femme. Dans leur cas, la maison serait partagée entre Juliette et leurs deux enfants.
« Ce qui risquerait de fragiliser la situation de Madame. Si les enfants souhaitent vendre ou réclamer leur part, cela force le conjoint survivant à vendre le bien ou à s’endetter pour racheter les parts », explique Coralie Daven.
Un contrat de mariage modifié pour protéger la conjointe
Pour sécuriser l’avenir de Juliette, le couple modifie en 2020 son contrat de mariage pour y inclure une société d’acquêts. Ce dispositif, encore peu connu, permet « de créer une masse de biens communs », même en séparation de biens. Ainsi, la maison est rendue « commune » juridiquement « tandis que le reste du patrimoine demeure séparé ».
Cette modification permet au couple d’activer une clause d’attribution intégrale. Au décès de Xavier en 2023, son épouse devient pleine propriétaire du bien de 130 mètres carrés située à Nice, sans droits à payer sur cette transmission. Le bien échappe donc à l’imposition immédiate.
« Cette méthode visait surtout à protéger ma cliente », mais elle a aussi profité à leurs deux enfants, précise l’ex-notaire.
72 000 € économisés… dont 18 000 € pour chaque enfant
Sans cette société d’acquêts, chaque enfant aurait hérité de 300 000 €, « avec 200 000 € de base taxable pour chacun après abattement de 100 000 euros par enfant ». Cela aurait fait « 36 194 € de droits chacun si on ne prend en compte que ce bien immobilier ».
À voirVersement du chèque énergie 2025 : toutes les dates selon votre départementMais grâce à la clause, les enfants n’ont hérité que du reste du patrimoine de leur père, la maison étant passée en totalité à leur mère, sans fiscalité.
Anticiper encore plus : la donation en nue-propriété
Quelques mois plus tard, Juliette prépare à son tour sa succession. Elle transmet la nue-propriétéde la maison à ses deux enfants. En raison de son âge (entre 51 et 60 ans), chaque enfant reçoit une part estimée à 200 000 €, et ont droit à un abattement de 100 000 €.
« Les enfants devaient donc 18 194 € chacun », souligne Coralie Daven. Une somme que leur mère a choisie de régler elle-même. En pratique, la maison appartiendra en totalité aux enfants au décès de leur mère, sans nouveaux droits à payer, même si la valeur du bien augmente d’ici là.
Au final, grâce à ce double mécanisme — société d’acquêts et donation en démembrement —, les enfants ont économisé au moins 18 000 € chacun, et probablement davantage, compte tenu de la fiscalité sur le reste du patrimoine.
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