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À quel âge faut-il transmettre son bien immobilier pour éviter un maximum de frais de succession ? Un notaire dévoile le moment stratégique pour alléger la facture.
À quel âge transmettre un bien immobilier pour réduire les frais de succession ? Voici la réponse d’un notaire
Transmettre son bien immobilier à ses enfants sans se ruiner en droits de donation, c’est possible. Mais pour cela, le timing est essentiel. Deux notaires dévoilent l’âge idéal pour optimiser la fiscalité tout en sécurisant la transmission du patrimoine.
Le secret ? Anticiper. Selon Corinne Varengo, notaire à Mandelieu (Var), « le meilleur âge» pour commencer à transmettre son patrimoine se situe « entre 60 et 65 ans ». C’est à cet âge que les futurs donateurs « partent à la retraite et sont propriétaires de leur patrimoine », et qu’ils peuvent encore bénéficier de barèmes fiscaux avantageux.
En France, rappelle-t-elle, « chaque parent peut donner jusqu’à 100 000 euros par enfant sans payer de droits de donation, tous les 15 ans ». Cela veut dire qu’un couple avec deux enfants peut donner 400 000 euros en tout sans être taxé.
À voirCrise du logement : Nexity estime que l’État a « trop chargé la mule » des propriétairesComme l’a précisé notre experte auprès du Figaro Immobilier, « lorsqu’un couple réalise une première donation à 60 ans, il peut raisonnablement envisager d’en réaliser une seconde 15 ans plus tard, à 75 ans. C’est moins le cas lorsque la première donation est réalisée après 80 ans« .
De plus, il est à noter qu’en France, l’espérance de vie des hommes en 2024 était autour de 80 ans et celle des femmes de 85,6 ans environ, précise le journal.
Le démembrement de propriété : une astuce fiscale efficace
Pour les parents qui souhaitent continuer à habiter leur logement tout en le transmettant, la donation en nue-propriété avec réserve d’usufruit est la solution idéale. Le principe est simple : les enfants deviennent propriétaires du bien, mais les parents conservent l’usage (l’usufruit) jusqu’à leur décès.
Cette méthode offre un gros avantage fiscal : les droits de donation ne s’appliquent que sur la valeur de la nue-propriété, qui dépend de l’âge du donateur. Plus on est jeune, plus cette valeur est faible, et donc moins les enfants paieront.
À voirTaxe foncière : 16 400 remises accordées en 2024 après une simple demande — voici la procédure à suivrePar exemple, à 60 ans, la nue-propriété représente 40% de la valeur du bien. À 71 ans, elle est déjà à 70%. « À 60 ans, un couple peut donner une maison évaluée à 250 000 € à ses deux enfants sans être imposé, illustre la notaire. Les seuls frais à régler seront les frais d’acte et d’enregistrement, autour de 6 300 € », chiffre-t-elle.
Pourquoi éviter d’attendre trop tard ?
Le barème fiscal évolue tous les 10 ans. « Il commence en dessous de 21 ans et va jusqu’au-dessus de 91 ans« , indique Sylvain Guillaud-Bataille, notaire associé au sein du cabinet Guillaud-Bataille Notaires.
À chaque tranche d’âge, la valeur de l’usufruit baisse et celle de la nue-propriété augmente. Résultat : les enfants paient plus de droits si la donation est faite tardivement. Plus le donateur vieillit, plus la part taxable (la nue-propriété) augmente. Après 91 ans, la valeur de l’usufruit tombe à seulement 10 %, rendant la donation très peu avantageuse.
