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Léguer votre maison sans droits de succession est toujours possible en 2025 — voici d’ailleurs 4 stratégies efficaces pour transmettre votre bien immobilier à vos proches sans frais inutiles. Donation, démembrement, SCI ou encore assurance-vie : elles restent encore peu connues du grand public, mais peuvent vraiment offrir des avantages fiscaux considérables lorsqu’elles sont bien utilisées.
Léguer sa maison sans frais de succession en 2025 : les 4 stratégies que peu de Français connaissent
La donation en pleine propriété
La première méthode consiste à effectuer une donation de son vivant. Elle permet de transférer la propriété d’un bien immobilier à ses enfants ou petits-enfants tout en profitant d’abattements fiscaux importants.
Chaque parent peut effectivement donner jusqu’à 100 000 € par enfant tous les 15 ans, sans que cela engendre de droits de donation. De même, il est possible de donner jusqu’à 31 865 € à un petit-enfant, également tous les 15 ans, dans les mêmes conditions.
Au-delà de ces plafonds, des droits de donation sont appliqués selon un barème progressif. D’où l’intérêt de planifier la transmission sur plusieurs années, si le patrimoine le permet. La donation réduit ou élimine les droits à payer, tout en vous permettant de choisir le moment et les conditions de la transmission.
Le démembrement de propriété
Autre solution efficace et largement utilisée par les spécialistes du patrimoine : le démembrement de propriété. Cette technique consiste à diviser la propriété d’un bien en deux parties : l’usufruit, c’est-à-dire le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus (ex. : loyer) ainsi que la nue-propriété ou le droit de disposer du bien (mais pas de l’utiliser).
À voirComment récupérer des centaines d’euros de taxe foncière grâce à ce mécanisme peu connuVous pouvez donner la nue-propriété de votre maison à vos enfants, tout en conservant l’usufruit jusqu’à votre décès. À ce moment-là, vos héritiers deviendront automatiquement propriétaires du bien en pleine propriété, sans débourser des frais supplémentaires.
Les droits de donation sont alors calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété, qui est bien inférieure à celle de la pleine propriété, selon votre âge au moment de la donation.
Créer une SCI familiale
La Société Civile Immobilière (SCI) est une autre stratégie tout aussi efficace pour organiser la transmission de son patrimoine immobilier. Elle consiste à transférer un bien à une société familiale, dont les membres (enfants, conjoint, proches) détiennent des parts sociales.
Vous pouvez ensuite donner progressivement les parts de cette SCI à vos enfants, en utilisant les mêmes abattements que pour les donations classiques.
La SCI reste un outil privilégié pour bénéficier d’une fiscalité optimisée et (surtout) éviter l’indivision entre héritiers. De plus, elle permet une souplesse dans la gestion du patrimoine.
L’assurance-vie
Bien qu’elle concerne surtout les actifs financiers, l’assurance-vie est réputée comme étant idéale pour transmettre une partie de la valeur d’un bien immobilier.
À voirLe gouvernement serre la vis sur les crédits à la consommation, une nouvelle loi en préparationPar exemple, vous pouvez vendre un bien immobilier, puis investir le produit dans un contrat d’assurance-vie. Les primes versées avant 70 ans vous fait jouir d’un abattement de 152 500 € par bénéficiaire, en cas de décès.
Cela veut dire que vos héritiers peuvent recevoir des sommes importantes en exonération de droits de succession, ou avec une fiscalité très réduite. C’est une façon indirecte de transmettre la valeur d’un bien immobilier sans faire peser de charge fiscale sur vos proches.
En 2025, plusieurs leviers permettent de léguer sa maison sans frais de succession, à condition d’anticiper la transmission et de bien s’informer sur les règles en vigueur grâce à 4 stratégies. Donation, démembrement, SCI, assurance-vie : chaque stratégie a ses propres atouts, et peut être adaptée au cas par cas.
Gare aux fake-news !
Avant de faire un choix, n’hésitez pas de consulter un notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine. Ces professionnels vous aideront à choisir la meilleure option selon vos objectifs, et à rédiger les actes nécessaires dans les règles.
À voirTaxe foncière : « pourquoi je n’ai rien reçu alors que mes voisins ont déjà leur avis 2025 ? »Bon à savoir : les idées reçues circulent vite, mais la vérité se trouve dans la loi. Non, il n’est pas obligatoire de payer 68 000 € pour hériter d’une maison. Oui, il est possible de transmettre stratégiquement, pour ne pas laisser la facture aux héritiers. Anticiper, c’est protéger.
