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Vous êtes propriétaire d’un logement que vous mettez en location non meublée ? Si vos charges dépassent vos revenus fonciers, vous pouvez bénéficier d’un avantage fiscal appelé déficit foncier. Ce dispositif vous permet de réduire vos impôts en finançant des travaux de rénovation, notamment pour améliorer la performance énergétique du logement. Mais attention : pour profiter du plafond exceptionnel doublé à 21 400 €, certaines conditions et surtout une date limite de paiement doivent être respectées. Voici tout ce que vous devez savoir pour ne pas rater cette opportunité.
Qu’est-ce que le déficit foncier ?
Le déficit foncier concerne les propriétaires bailleurs qui louent un bien nu (non meublé) et qui ont opté pour le régime réel d’imposition.
De ce fait, si le montant total des charges déductibles (travaux, frais de gestion, taxe foncière, etc.) dépasse les revenus tirés des loyers, la différence peut être déduite de votre revenu global, dans la limite fixée par la loi.
À voir2 millions d’articles de la marque Jennyfer bradés à -75% chez Noz à partir de cette dateExemple simple : Vous percevez 12 000 € de loyers par an, mais vos charges s’élèvent à 18 000 €. La différence de 6 000 € constitue un déficit foncier, qui peut venir réduire votre impôt sur le revenu.
Un plafond exceptionnel doublé… mais temporaire
Habituellement, le déficit foncier est plafonné à 10 700 € par an. Mais depuis la loi de finances rectificative du 1er décembre 2022, ce plafond est doublé à 21 400 €, sous certaines conditions.
Pour en bénéficier, les travaux doivent permettre de « faire passer votre logement d’une classe énergétique E, F ou G à une classe A, B, C ou D ». Autrement dit, il s’agit de rénovations énergétiques importantes, à l’instar de l’isolation, d’un changement de système de chauffage ou encore de la pose de fenêtres performantes.
Date limite : 31 décembre 2025. Selon la dernière mise à jour du Bofip-Impôts, « cette disposition s’applique aux dépenses de rénovation énergétique pour lesquelles le contribuable justifie de l’acceptation d’un devis à compter du 5 novembre 2022 et qui sont payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025 ».
À voirRésidences secondaires : la surtaxe qui alimente la colère des propriétaires en FranceEn d’autres termes, si vos travaux ne sont pas réglés avant la fin de l’année 2025, vous ne pourrez pas bénéficier du plafond doublé.
Quelles charges sont déductibles ?
Le déficit foncier prend en compte plusieurs types de dépenses, dont :
- Les frais de gestion et d’administration (syndic, agence immobilière, concierge, etc.)
- La taxe foncière et autres impôts non récupérables sur le locataire
- Les travaux de réparation et d’entretien occasionnés par la vétusté du logement
- Les travaux d’amélioration, comme la rénovation énergétique
- Les charges locatives impayées non récupérées après le départ du locataire (au 31 décembre de l’année suivant son départ)
- Les primes d’assurance
- Les intérêts et frais d’emprunt liés à votre prêt immobilier (uniquement déductibles des revenus fonciers, pas du revenu global)
Notez que les travaux de construction, reconstruction ou d’agrandissement ne sont pas pris en compte.
Déclaration et justificatifs
Pour bénéficier du déficit foncier, il est indispensable de déclarer vos revenus et charges via le formulaire n°2044 (revenus fonciers), de joindre ce formulaire à votre déclaration d’impôts classique (formulaire n°2042) et conserver tous les justificatifs : devis, factures, photos avant/après travaux, etc. Ces documents pourront être demandés en cas de contrôle fiscal.
