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Rénover soi-même sa maison peut sembler économique, mais une loi peu connue peut tout faire basculer. Catastrophe financière garantie.
Pourquoi la garantie décennale s’applique aussi aux particuliers
Vous êtes propriétaire et vous envisagez de rénover, agrandir ou réhabiliter votre maison avant de la vendre ? Attention ! Si vous réalisez vous-même des travaux importants sans faire appel à un professionnel, la loi vous considère comme un constructeur au sens de l’article 1792 du Code civil.
Cela signifie que vous êtes responsable, pendant 10 ans, des malfaçons graves pouvant affecter la solidité du logement ou le rendre inhabitable. Et cette responsabilité peut vous coûter très cher au moment de la revente.
À voirPrêt immobilier : frais de renégociation et astuces pour les réduireBeaucoup de propriétaires ignorent qu’ils sont soumis à la garantie décennale, généralement associée aux promoteurs ou entreprises du bâtiment.
En réalité, la loi est claire :« Toute personne qui construit ou réalise des travaux sur un ouvrage est responsable pendant 10 ans des dommages pouvant affecter sa solidité ou le rendre impropre à sa destination. »
Autrement dit, même si vous avez simplement rénové votre maison pour votre usage personnel, vous serez tenu responsable des désordres constatés par l’acheteur dans les dix années suivant la fin des travaux.
À voirLivret A 2026 : nouvelle baisse des intérêts, combien vont perdre les épargnants ?Cette obligation porte sur des travaux lourds à l’instar de la réfection d’une toiture, l’aménagement de combles, la création d’une salle de bains ou d’un espace habitable en sous-sol, l’agrandissement ou la surélévation d’une maison ou toute rénovation structurelle qui touche aux murs, planchers ou charpente.
Les juges se basent sur l’ampleur et le coût des travaux pour déterminer s’il s’agit d’une véritable « opération de construction ».
Quand la facture dépasse le prix de vente
Philippe Réhel, directeur du groupe Saretec, observe une hausse des litiges ces dernières années : « La hausse des prix des matériaux et du coût de la main-d’œuvre pousse de nombreux propriétaires à faire des économies en construisant ou en rénovant eux-mêmes. »
Il cite le cas d’un couple ayant rénové leur maison sans professionnel. Cinq ans plus tard, ils divorcent et vendent la maison. Un an et demi après la vente, les nouveaux acquéreurs découvrent un affaissement de poutre dû à la suppression d’un élément porteur lors des travaux. Résultat : le couple est condamné à payer les réparations, dont le montant dépasse même le prix de vente de la maison.
À voirNoël 2025 : attention, vos virements SEPA peuvent ne pas passer !Cela vaut aussi pour des constructions plus modestes : la Cour de cassation a confirmé la responsabilité d’un vendeur qui avait lui-même bâti un mur. Moins de dix ans après, des fissures menaçaient la stabilité de l’ouvrage. L’acheteur a pu se retourner contre lui grâce à la garantie décennale.
Des coûts élevés… et une assurance rarement souscrite
Souscrire une assurance Dommages-Ouvrage ou une garantie décennale en tant que particulier est possible, mais coûteux. Philippe Réhel précise :« Cela coûte quelques milliers d’euros pour une opération classique, mais c’est toujours moins cher qu’une réparation ou une indemnisation couplée à des frais de justice. »
Malheureusement, la plupart des particuliers ne s’assurent pas, pensant qu’ils n’en auront pas besoin ou ignorant cette obligation. Penser qu’une clause dans l’acte de vente peut vous protéger, c’est faux : la loi précise que toute clause limitant la garantie décennale est réputée nulle.
