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Beaucoup moins chère que la Principauté monégasque et plus paisible que Nice, Menton se veut l’alternative idéale pour vivre ou investir sur la Côte d’Azur. Cette commune de 30 000 habitants, nichée entre Monaco et la frontière italienne, offre à la fois un climat doux, un charme architectural et des prix immobiliers bien plus accessibles. On peut y espérer des tarifs jusqu’à 9 fois inférieurs à ceux de sa voisine ultra-luxueuse.
Cette commune entre l’Italie et la Principauté monégasque a un profil attractif
Se trouvant à peine 9 km de Monaco, Menton affiche un prix moyen de 4 756 €/m², contre 51 967 €/m² dans la principauté. Même comparée à ses voisines immédiates, révèle le site PAP, la ville reste attractive : Beausoleil (8 572 €/m²) et La Turbie (7 894 €/m²) sont largement au-dessus alors qu’ils sont dans un rayon proche.
| Monaco | 51 967 €/m² |
| Cap-d’Ail | 9 800 €/m² |
| Èze | 9 100 €/m² |
| Roquebrune-Cap-Martin | 7 500 €/m² |
| Beausoleil | 7 800 €/m² |
| La Turbie | 6 400 €/m² |
| Menton | 4 756 €/m² |
Source : pap.fr
Il n’est donc pas étonnant que de nombreux actifs travaillant sur le Rocher choisissent Menton pour concilier proximité et économies.
À voirVan life : combien ça coûte vraiment de partir en fourgon aménagé ?En 2025, les prix ont progressé de 0,2 % seulement, après une hausse modérée de 11,4 % sur cinq ans. Les appartements se négocient autour de 4 712 €/m² et les maisons à environ 6 574 €/m², selon l’Observatoire PAP. Les délais de vente tournent autour de 65 jours.
Les T2 et T3 comptent parmi les biens les plus recherchés, suivis des studios prisés pour l’investissement locatif saisonnier. Les appartements avec vue mer ou terrasse partent vite et peuvent dépasser de très loin la moyenne générale.
Les quartiers les plus prisés
Rappelons que tous les quartiers n’ont pas les mêmes prétentions. Voici d’ailleurs les emplacements les plus demandés selon plateforme spécialisée Particulier à Particulier :
- Saint-Paul/Garavan – 6 010 €/m² : villas, vues mer et jardins à deux pas de l’Italie.
- Centre-ville – 5 033 €/m² : proximité des plages, commerces et transports — ruée pour les petites surfaces avec balcon.
- Annonciade et Haut-Careï – 4 500 €/m² : quartiers familiaux offrant calme et panoramas sur la mer ou les collines.
- Borrigo – 4 300 €/m² : en plein renouveau, apprécié des jeunes actifs.
Qui achète surtout à Menton ? Décryptage des profils
- Retraités (35 %) : souvent venus du nord de la France, recherchant balcon ou jardin.
- Actifs frontaliers (25 %) : travaillant à Monaco ou en Italie, attirés par la proximité et les prix.
- Investisseurs locatifs (20 %) : séduits « par la rentabilité du marché saisonnier, ils ciblent notamment les studios et T2 proches des plages ou du centre-ville ».
Les professionnels du secteur anticipent une hausse entre 1 à 2 % pour 2026. Le point fort de Menton, c’est particulièrement son cadre méditerranéen idyllique à un prix bien plus doux que Monaco, Beausoleil ou Cap-d’Ail.
