Achat immobilier : combien gagne vraiment votre notaire ?

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Que recouvrent réellement les frais de notaire lors d’un achat immobilier ?
Astuces pour réduire les frais de notaire lors d’un achat immobilier

Lors de l’achat d’un bien immobilier, les frais de notaire s’ajoutent au prix de vente et pèsent lourd dans le budget global. Mais contrairement à une idée reçue, ces frais ne sont pas intégralement destinés au notaire lui-même. En grande partie constitués d’impôts et de taxes versés à l’État et aux collectivités, ils ne reflètent qu’en partie la rémunération réelle du professionnel. Alors, quel est le montant que perçoit réellement le notaire dans une transaction immobilière ? Décryptage.

Que recouvrent réellement les frais de notaire lors d’un achat immobilier ?

Lors de la finalisation d’une vente immobilière, l’acheteur doit s’acquitter de frais additionnels au prix du bien. Appelés communément frais de notaire, ces montants sont obligatoires et sont versés au moment de la signature de l’acte authentique.

Contrairement à ce que l’on pourrait croire, ils ne constituent pas uniquement la rémunération réelle du notaire. Ces frais se composent en réalité de trois postes distincts :

1. Les droits de mutation (ou droits d’enregistrement)

Il s’agit des taxes perçues par le notaire pour le compte de l’État, du département et de la commune. Dans le cas d’un bien immobilier ancien, ces droits représentent généralement entre 5 % et 6 % du prix de vente.

Par exemple, pour un logement ancien acheté 350 000 €, la part prélevée au titre des droits de mutation se situe entre 17 500 € et 21 000 €, selon le taux appliqué.

2. Les émoluments du notaire

C’est la part qui correspond à la rémunération réglementée du notaire toujours en vigueur en 2025 pour son travail juridique : rédaction des actes, vérifications légales, démarches administratives, etc.
Ce montant est calculé selon un barème dégressif fixé par l’État et en vigueur depuis le 1ᵉʳ janvier 2021 :

De 0 à 6 500 € : 3,870 %
De 6 500 à 17 000 € : 1,596 %
De 17 000 à 60 000 € : 1,064 %
Au-delà de 60 000 € : 0,799 %

Ainsi, pour un achat immobilier à 400 000 €, les émoluments hors taxes du notaire s’élèvent à environ 3 196 €.

3. Les débours

Les débours correspondent aux sommes avancées par le notaire pour le traitement du dossier : obtention de documents officiels (cadastre, certificat d’urbanisme, état hypothécaire…), frais de copies, correspondance, etc.

Leur coût varie selon la complexité du dossier, généralement entre 400 € et 1 200 €.

Astuces pour réduire les frais de notaire lors d’un achat immobilier

Bien que les frais de notaire soient inévitables dans une transaction immobilière, certaines méthodes permettent de réduire sensiblement leur montant. Voici les principales options à envisager pour limiter cette dépense.

1. Opter pour un bien immobilier neuf, séparer le mobilier, etc.

Le moyen le plus simple pour diminuer les frais de notaire est d’acheter un logement neuf. En effet, alors que les frais représentent généralement entre 7 % et 8 % du prix dans l’ancien, ils tombent à environ 2 % ou 3 % dans le neuf.

Pour en bénéficier, le bien doit avoir été construit depuis moins de cinq ans, n’avoir jamais été habité ou être vendu sur plan dans le cadre d’une VEFA (vente en l’état futur d’achèvement).

Ainsi, pour un appartement neuf à 350 000 €, pour garder notre exemple, les frais de notaire se situent généralement entre 7 000 € et 10 500 €.

2. Séparer le mobilier du prix immobilier

Les frais de notaire ne s’appliquent que sur la valeur du bien immobilier hors meubles. Ainsi, si le logement est vendu avec des éléments meublants (cuisine équipée, électroménager, placards intégrés…), il est possible de les évaluer séparément dans l’acte de vente.

Cette distinction permet de réduire l’assiette sur laquelle sont calculés les frais. Attention toutefois : seuls les biens mobiliers détachables peuvent être pris en compte. Les équipements liés au gros œuvre, comme le carrelage, les peintures ou la ventilation, n’entrent pas dans ce calcul.

3. Négocier une remise sur les émoluments du notaire

Depuis 2021, les notaires ont la possibilité d’accorder une réduction sur leur rémunération, mais uniquement sur la tranche excédant 100 000 € du prix de vente.

Par exemple, pour un bien à 300 000 €, cette remise peut s’appliquer sur 200 000 €, dans la limite de 20 %. Il s’agit néanmoins d’un geste commercial facultatif, à la discrétion du notaire.

4. Réduire le prix affiché dans l’acte de vente

Les frais de notaire étant calculés sur le montant net vendeur, toute diminution du prix affiché contribue mécaniquement à les abaisser. Deux leviers peuvent être envisagés :

Régler les frais d’agence séparément, afin qu’ils ne figurent pas dans le prix de vente officiel.
Accepter de prendre en charge certains travaux à réaliser, ce qui peut justifier une baisse du prix négocié (ex. : toiture à refaire, façade à ravalement, etc.).

Important à noter : toute tentative de dissimulation partielle du prix réel est formellement interdite. Outre un risque d’annulation de la vente, elle expose à des redressements fiscaux et à des sanctions pénales.

Dans l’ancien, les frais de notaire s’élèvent généralement à 7 à 8 % du prix du bien, contre 2 à 3 % dans le neuf. Pourtant, la majorité de ces sommes — environ 80 à 85 % — est reversée à l’État et aux collectivités locales.
Pour répondre à la question « combien gagne vraiment votre notaire lors d’un achat immobilier ? », cela représente donc à peu près 10 %.